안녕하세요! 😊
울산세무사 장재식세무사입니다.
오늘은 거주주택 비과세 특례에 대해 최신 예규를 살펴보겠습니다 🏡
임대주택과 거주용 자가주택 소유자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.
그러나, 거주주택 양도 시점에 의무임대기간을 충족했더라도 사업자등록 및 임대주택 등록 상태를 유지하고 있어야 합니다. ⚖️
예외적으로
2020년 8월 18일 이후 폐지된 단기임대주택과 장기임대 아파트의 경우, 자동말소나 자진말소(의무임대기간 1/2 이상 임대)로 말소된 날로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 시, 비과세 특례가 적용됩니다. 📜
아래 예규 한번 살펴보겠습니다.
서면법규재산 2022-3118(2024.12.18)
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[제목] 임대의무기간이 경과된 임대주택이 ’20.8.18. 전에 재건축으로 멸실되어 ’20.8.18. 이후 자동말소된 경우 소득령§155<23> 적용 여부
[요약]
2020.8.18. 전에 임대의무기간이 경과되었으나 멸실된 임대주택은 민간임대주택법<법률 제17482호, 2020.8.18.> 제7조에 따라 자동말소된 것으로 볼 수 없는 바, 소득령§<23>에 따라 거주주택 특례를 적용할 수 없음
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· 질의
(사실관계)
○ ’98.12월 A주택 취득
○ ’01~’02년 B-1,B-2주택 취득
- B-1, B-2 임대등록(5년)
* 소득령§155<20>의 장기임대주택 요건 충족 전제
○ ’16.12월 C주택 취득
○ ’17.11월 C주택 멸실 후 신축(다세대주택)
○ ’18.4월 B-1·B-2주택 관리처분계획인가→1조합원입주권
- ’20.4월 B-1·B-2주택 멸실
- ’20.08월 B-1·B-2주택 임대등록 말소(민간임대주택법§6⑤)
○ ’21. 5월 C주택 임대등록(장기, 10년)
* 소득령§155<20>의 장기임대주택 요건 충족 전제
○ 예정 A주택 양도
○ 예정 B주택 준공 후 양도
(질의내용)
○ 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과된 임대주택이 재건축사업으로 20.8.18. 전에 멸실되었으나, ’20.8.18. 이후 임대등록이 자동말소된 경우로서
○ 말소된 날로부터 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령§155<23>에 따라 거주주택 특례(소득령§155<20>)가 적용될 수 있는지 여부
· 회신
귀 서면질의의 경우, 「기획재정부 조세정책과-2231, 2024.12.9.」을 참고하시기 바랍니다.
(질의내용)
○ 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과된 장기임대주택이 재건축사업으로 20.8.18. 전에 멸실되었으나, ’20.8.18. 이후 임대등록이 자동말소된 경우로서
○ 말소된 날로부터 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령§155<23>에 따라 거주주택 특례(소득령§155<20>)가 적용될 수 있는지 여부
(제1안)거주주택 특례 적용 불가
(제2안) 거주주택 특례 적용 가능
(회신)
귀 질의와 관련하여 제1안이 타당합니다.
해당 예규를 통해 재개발, 재건축으로 임대주택이 말소된 경우 자동말소로 간주되지 않으므로 비과세 특례를 받을 수 없다는 결론이 나왔습니다. 🏢❌
따라서, 재개발·재건축으로 멸실되기 전에 의무임대기간 1/2 이상 임대 여부를 확인하고 자진말소를 검토하는 것이 중요합니다. ✅
이 글은 현행 세법에 따라 작성된 것이며, 추후 법 개정에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 📅
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